江城回忆——武汉司法评估项目纪实

 

晚上11点半,当张涛和项目组成员从通道走出机场时,一股热浪迎面扑来。盛夏的成都已经算是湿热难耐了,但比起这里,成都的热只不过是开胃小菜。离开机场的张涛和同事匆匆地赶往酒店,不敢在这蒸笼般的城市中多停留半刻。

 

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  武汉,有九省通衢之称,是中国重要的交通枢纽,公路、铁路网辐射全国,是中国最繁忙的国际空港之一;也是长江中游航运中心,历来就是物流汇聚、商贾云集的繁华之地,经济发展居于华中地区首位,城市的繁华随处可见,大街上车水马龙,商业区商铺鳞次栉比、人潮涌动;夜晚灯光璀璨,霓虹闪烁,传递着城市发展的勃勃生机。汉正街、江汉路步行街、解放大道购物圈闻名遐迩,黄鹤楼、东湖、武汉长江大桥中学的课本上就学过,神往已久,但这一切,张涛和同事都无心也无暇领略,不仅仅是因为这难耐的酷暑,更是因为他们即将面对的挑战。

2014年8月,法院委托大友评估公司对位于武汉市某商业房地产价值进行司法鉴定评估。当时的大友评估作为最早进入司法评估领域的评估公司之一,对于该类型的评估业务已经积累了丰富的实操经验并在业内拥有良好的口碑,但本次评估项目作为地处外省大型商业房地产,难度较高。接到评估委托后,公司领导层非常重视:“公司能够接到来自外省的委托,说明我们的影响力已经不仅仅局限在川内,这也是对公司多年技术和口碑积累的肯定。但是,我们也要清醒地认识到,本次评估项目地处外省,体量大,资料不足,市场信息有限,时间紧,并且因为距离过远,难以反复进行现场查勘,务求一次到位,精益求精,容不得半点失误”。经过公司领导层决定,这个艰巨的任务落在了从业经验丰富、专业知识扎实且工作态度严谨的张涛身上。在出发前,张涛组织项目组先在百度地图确定项目具体位置,然后利用卫星地图直观感受项目周边交通、商业繁华度、城市配套等,再网络查询项目基本状况,发现该物业为大型商务中心,建筑面积近60000平方米,且业态较为复杂。基于对项目的初步了解,项目组编制了估价作业方案,并且在出发前已搜集项目区域规划、交易税费标准、租金水平、交易案例等基础资料,尽全力做好前期准备工作。

 

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  “回过头来看,距离远、时间紧、项目体量大、业态复杂、资料少、评估技术难度高其实都算不得什么,”回忆起当年的经历,张涛如此总结到:“类似的项目公司在省内做过不少了,关键的节点、难点我们基本都能够准确掌握,但是这个项目的特殊性在于,当事人可能有抵触情绪,因而其提供的资料存在不确定性,而我们又缺乏足够的有效信息对资料的真实性进行准确判断”。出于长期从事大型复杂、司法评估类项目积累的经验和敏锐的直觉,项目组抵达武汉后,并未急于查勘现场,而是经法官同意首先与当事企业进行沟通,力图获得对方的理解与支持。首先,项目组长张涛向企业代表表明我们将依法独立客观公正开展评估业务,恪守估价职业道德,强调提供真实有效的信息和良好的配合才能客观准确地评估出估价对象的价值,维护当事人的合法权益,其次详细了解案由和标的物详细情况,认真听取企业诉求,并提出专业建议。坦诚的交流、良好的专业素养争取到了企业的配合,当事企业逐渐消除了顾虑,积极配合项目组履行司法评估应尽义务,提供评估所需的房地产权属、租赁合同等相关资料,陪同项目组顺利完成现场查勘工作,为评估工作的顺利推进创造了有利条件。

  在现场查勘中,项目组发现物业复杂程度超过了预期,主要反映在三个方面:

  1.标的物涉及多份产权证,每份产权证建筑面积4500-10000平方米不等,规模、体量对价值的影响如何量化?

  2.产权证记载楼层涉及地下3层至地上4层,实物状况是建筑主体依地势而建,同一标高楼层,临主街方向,负3层实际为负1层,负2层实际为1层,负1层实际为2层,临背街方向,则确实是负3层、负2层、负1层(以至于报告出具后拍卖公司来电话详细询问这个建筑究竟是怎么建的?),不同楼层价值如何把握?

3.标的物绝大部分已出租给多个商家,租赁合同的租赁期、租赁方式差异很大,部分承租方不直接支付租金,而是从其经营收入中提取分成或提成作为租金,此种租金支付方式直接受经营状况、经营收入影响,难以把握长期租金水平;经营业态上,有大型卖场、餐饮娱乐、电玩城、小商品商业街及美食城、影剧院、营销中心等,同一份产权证存在多个业态,租金收益差异对价值的影响如何体现?

 

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  项目组成员深知司法鉴定评估涉及到当事人、利害关系人的重大利益,特别是价值巨大的标的物,评估结论有时可能关系到一个企业的存续与否,必须慎之又慎,丝毫大意不得。

  时值八月的武汉,酷暑难耐,奔波在外,挥汗如雨,项目组的严谨专业和负责人的精神打动了企业方。在看到项目组远道而来,外出开展市场调查交通不便时,企业方主动安排专车陪项目组跑遍了项目相邻区域,为项目组市场调查及相关资料的获取提供了帮助。

没有来得及欣赏武汉的人文历史风貌,项目外业评估工作一结束,项目组成员就匆忙赶回了成都。项目组在掌握大量市场交易案例及估价资料的前提下,结合项目背景,评估思路逐渐清晰,技术难点逐一解决。经过缜密计算,反复权衡,严格审核,出具了房地产估价报告。报告出具后,经受了当事人律师、拍卖公司的多次询问,项目组一一从专业角度认真的作出了答复,估价结果得到了法院、当事人的一致认可。各方对于公司评估人员勤勉尽责、专业水平充分肯定,对于公司的专业能力给予高度评价。

 

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2021年3月30日 13:46

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