传承与沉淀——忆文殊院拆迁补偿评估项目

 

位于成都市三大历史文化保护区片区之一的文殊院街区自唐宋到明清再到现在，一直是成都宗教、商业、民俗生活的中心、繁华所在，是成都市的都市名片之一。可谁曾想到近二十年以前，这里也曾街道破旧，商铺凌乱，区域内大部分房屋为危旧房和低洼棚户，房屋建成年代久远，结构陈旧，基础设施配套情况较差，房屋居住功能不全，卫生条件差，居住环境恶劣。

 

二十年前，文殊院周边街道破旧、环境恶劣

 

为了改善文殊院街区环境，成都市人民政府决定于2002年正式启动文殊院历史文化保护片区危旧房改造工程一期项目。该项目是在市中心繁华区域实施的，具有空前规模、高密度居住人口和较大社会影响等特征的高难度拆迁补偿估价项目。项目分布于佛教圣地“文殊院”周边：市中心草市街和北大街两侧，新华大道以北，东、西马道街以南，西至人民中路，东至太升北路区域范围内30个地块，涉及30条街巷。被拆迁房屋总建筑面积15万余平方米，占地200余亩，涉及居民4500余户。需评估安置房零散分布于多个城区、地段，数量近1000套。

 

 

中房集团成都房地产开发有限公司作为文殊院旧城拆迁改造项目的建设单位，在经过认真谨慎地抉择后，选择了大友评估公司作为文殊院旧城改造房屋拆迁补偿估价项目的评估机构。此项目为成都市第一个大规模成片的拆迁评估业务，在全国范围内都少有先例，当时对于年轻的大友评估公司来说可谓是困难重重，所有的过程都只能摸着石头过河。经公司慎重研究，文殊院旧城改造房屋拆迁补偿估价项目由公司高管任项目负责人，选派多位具有丰富估价经验的房地产估价师组成评估项目组。相较于其他评估机构来说，此时的大友公司有三大优势：第一，大友公司从武侯区房管局脱钩改制而来，熟悉拆迁政策。第二，公司多位领导均为资深的房产评估专业人士，熟悉拆迁政策和房产评估技能，能带领大家制定符合拆迁项目的技术标准和工作流程，技术力量雄厚。第三，公司之前已经做过一些小规模的拆迁项目，具备一定的经验，是行业的带头人之一，较其他评估机构更有能力承接此项目。

回想起当时的情景还历历在目:

 

脚踏实地，不辞辛苦

 

2002年8月，热夏。

“哎，老师，热坏了吧，来我家喝口水，先把我家看了吧。”七楼的一户居民站在窗口招呼着项目组人员。此时，项目组成员何强刚刚从旁边一栋楼房的六楼下来，面对着热情的居民，他实在说不出拒绝的话，这样的情况在查看现场的过程中经常发生。

时间紧，任务重，顶着酷热，项目组成员每天都需要对大量房屋进行现场查勘、拍照、摄像，常常水都顾不上喝一口，有难得的短暂空闲时间，累得以至于看到干净的空地都想立马坐下去。就这样，项目组成员奔波在文殊院的大街小巷，从清晨到黄昏，冒着酷暑，大家累并充实着。

 

 

项目组成员挨家挨户进行现场查勘

 

认真钻研，实事求是

 

“看这两个小区，A小区的建成年代较晚，B小区的建成年代较早，根据成新率这一因素，B小区的价格要低于A小区才对。”

 

“不对，A小区虽然比较新，也是商品房，但是楼下的商铺大部分在卖丧葬用品，这样小区的环境大家都不满意，你说这个价格能高吗？”

 

“就是，B小区虽说建成年代比较久远，但由于是单位宿舍，整个小区物管管理到位，环境整洁，绿化美观，成新率对它的影响就非常小。我们应该更全面的分析影响房价的因素，制定科学、合理的修正因素及修正系数。”

 

夜虽已深，但每天查勘完现场以后，项目组人员都会这样聚在一起进行激烈的争论，大家相互查看照片和录像，将各项目小组当天查看的房屋情况和所调查的资料共享，仔细比对各个因素对房价的影响，客观合理的确定评估价格。

 

 

项目组成员仔细比对各个因素对房价的影响

 

热情周全，服务到位

 

　　“来来来，你们给我解释下，为啥我的房子价格比邻居的房子价格要低5元钱？”

 

　　项目组几个月辛苦做出来的结果要得到市场的检验，更需要得到绝大多数老百姓的认可。对于拆迁户提出的各种刁钻的问题，项目组成员都要耐心细致的解释，哪怕是鸡毛蒜皮的问题，都要小心应对。项目组成员如果解释不到位、不清晰，都可能引起被拆迁户的误会并产生抵制情绪，导致拆迁工作难以推进，甚至会出现过激行为，严重影响拆迁工作的推进。

 

　　根据《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》，项目组对文殊院旧城改造片区被拆迁房屋进行了逐院和逐幢抽样选取样本点，查勘样本点房屋2000余户，拍摄不同角度照片一万余张及相关摄像资料。根据实勘样本点的情况，结合被拆迁房屋的区位、用途、成新、结构、楼层等因素，将估价对象划分成103类，采用科学适宜的估价方法，评估出文殊院旧城改造片区（17条街、巷）拆迁范围内被拆迁房屋的价格。本项目估价结果客观公正，保证了拆迁当事人的合法利益，促进了项目的推进，得到了拆迁当事人的好评。

 

从前的文殊院片区内商业经营项目较单一，主要集中于佛教和丧葬用品范围，沿街为市、占道经营的情况严重，环境嘈杂，景观较差，对周围居民的起居生活、市容环境、成都市国际大都会的城市形象都带来了不同程度的负面影响。通过对文殊院片区实施旧城拆迁改造，改善了该区域的环境景观，为居民创造了清静安宁的居住环境。

 

20年前街道与20年后街道对比

 

将近20年过去了，文殊院现已成为了集文化体验、城市休闲、旅游观光等功能为一身的“都市会客厅”，当时的项目团队主要成员现已成为公司的领导层、部门经理和主要技术骨干。20年来，大友公司又陆续承接了许多征收拆迁项目，随着一个又一个技术难关被攻克，一批又一批的估价师成长起来，大友的评估水平不断精进，征收拆迁项目逐渐成为了大友的诸多技术名片之一。

 

 

文殊院现成为文化体验、旅游观光“会客厅”

 

二十年可以改变很多，大友也经历了潮落潮起，送往迎来，但始终不变，传承沉淀的，是大友人脚踏实地，实事求是的工作作风和深入钻研、热情周到的服务态度。

随着城市日新月异的变迁，大友公司也在飞速的成长着，我们估价人也是城市蜕变的参与者。对此，我们深感荣幸！