成都市人民政府办公厅关于印发成都市城市有机更新实施办法的通知

成都市人民政府办公厅关于印发成都市城市

有机更新实施办法的通知

成办发〔2020〕43号

 

成都天府新区、成都高新区管委会，各区（市）县政府，市级有关部门，有关单位：
《成都市城市有机更新实施办法》已经市政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

 

成都市人民政府办公厅
2020年4月26日

 

成都市城市有机更新实施办法

第一章总则

第一条为加快美丽宜居公园城市建设步伐，以公园城市建设引领城市有机更新，创新城市发展模式，增强城市永续发展动力，现结合我市实际，制定本办法。
第二条紧紧围绕国家中心城市、美丽宜居公园城市、国际门户枢纽城市和世界文化名城的战略定位和新时代“三步走”战略目标，结合美丽宜居公园城市规划及导则，将城市有机更新与公园城市建设、TOD综合开发有机融合，实现城市布局更科学、功能更强、产业更优、品质更高。
第三条中心城区（成都天府新区、成都高新区，锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区）范围内的城市有机更新，适用本办法。
第四条本办法所称城市有机更新，是指对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。
第五条城市有机更新坚持以下原则：
（一）保护优先、产业优先、生态优先。在挖掘和传承城市文脉的基础上，着力培育特色文态。依托区域业态本底，科学确定产业定位和发展方向，推动发展新经济、新业态、新场景、新功能。以生态为引领，将公园城市理念融入城市有机更新，推动城市高质量发展。
（二）少拆多改、注重传承。采取留改建相结合，以保护传承、优化改造为主，拆旧建新为辅。对历史城区、历史文化街区、历史文化名镇、历史建筑、非物质文化遗产等进行全方位保护，在城市有机更新中融入现代城市发展理念，推动历史文化保护与文化、旅游、体育、商业等行业融合发展，鼓励、支持对保护保留建筑进行活化利用。
（三）政府引导、属地管理、市场运作。政府充分发挥规划引领、政策支持、资源配置作用，加大财政支持力度。强化属地意识，提升管理效能，推动城市有机更新落地生根。鼓励国有企（事）业单位与行业领先的专业化企业开展全面合作，坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营，兼顾公共利益，找到公共利益和商业利益之间的平衡点。
（四）尊重公众意愿，推进城市持续更新。充分发挥群众主体作用，将群众更新愿望强烈的片区优先纳入更新范围，做好城市有机更新专项规划，以片区为单元推动整体更新，实现城市有机更新可持续化，增强城市永续发展动力。

第二章工作机制

第六条健全工作组织机构，将原市棚户区改造工作领导小组更名为市城市有机更新工作领导小组，市级相关部门及各区政府（管委会）为小组成员单位。领导小组负责统筹协调重大问题，审批工作计划和方案，审定政策措施，督促检查各成员单位工作。领导小组下设办公室，办公室设在市住建局，负责领导小组日常管理工作，市住建局组建市城市有机更新事务中心承担领导小组办公室具体事务。
第七条各区政府（管委会）作为辖区城市有机更新工作责任主体，依据本办法规定履行城市有机更新工作职责，设立专门机构，明确目标责任，组织实施城市有机更新。
市级相关主管部门依法按职责分工推动城市有机更新工作。

第三章城市有机更新专项规划

第八条市规划和自然资源主管部门组织制定《成都市城市有机更新专项规划》，确定总体规模，明确近中远期目标，制定更新强度、空间管控、生态和文化保护、风貌特色营造、轨道交通场站综合开发、公共设施完善等规划原则和控规指标。
市住房和城乡建设主管部门编制《成都市城市有机更新导则》，指导城市有机更新规范实施。
第九条《成都市城市有机更新专项规划》应当经过组织专家论证、风险评估和合法性审查等后，由市城市有机更新工作领导小组审议通过，报市城乡规划委员会审定后实施。

第四章城市有机更新区域评估

第十条各区政府（管委会）按照《成都市城市有机更新专项规划》，组织实施城市有机更新区域评估工作。区域评估应当充分结合本地区城市发展和民生诉求，征询相关部门意见，组织专家论证，结合城市发展和公共利益，合理确定城市有机更新需求。
第十一条城市有机更新区域评估应当形成评估报告，主要包括以下内容：
（一）片区评估。明确片区功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。
（二）更新单元。围绕建设美丽宜居公园城市战略定位，按照公共要素配置要求和相互关系，结合《成都市城市有机更新专项规划》、片区评估和产业功能布局，依照片区更新的原则划定城市有机更新单元。
（三）必要性和可行性。综合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金平衡等方面因素，论证城市有机更新的必要性和可行性。

第五章城市有机更新实施计划

第十二条各区政府（管委会）以城市有机更新区域评估结果为依据，确定城市有机更新单元内的具体项目，编制城市有机更新实施计划并经市住房和城乡建设主管部门审核后，报市城市有机更新工作领导小组审定。
第十三条实施计划应当包括城市有机更新单元内的具体项目、边界和规模、实施主体、投融资模式、进度安排等内容。
第十四条实施计划确需调整的，按照本办法规定程序审批。

第六章城市有机更新实施方案

第十五条各区政府（管委会）应当选取一流的策划、设计、运营团队，根据城市有机更新实施计划组织制定实施方案。实施方案包括更新方式、实现途径、设计方案、建设方案、运营方案等内容。实施方案应当紧密结合城市发展战略定位和公园城市建设理念，以《成都市城市有机更新专项规划》《成都市城市有机更新导则》为指引，对城市功能、业态、形态等进行整体策划，优化调整传统产业，塑造高端城市业态，高水平、高质量推动城市有机更新。
第十六条城市有机更新应当坚持策划、设计、运营一体化，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，力求实现项目自身盈亏平衡。
第十七条城市有机更新可单独或综合采取下列方式推动实施：
（一）保护传承。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，但不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，不得进行新建、扩建、改建活动。
（二）优化改造。维持现状建设格局基本不变，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，以及对建筑所在区域进行配套设施完善等建设活动，加大老旧小区宜居改造，促进建筑活化利用和人居环境改善提升。
（三）拆旧建新。将原有建筑物进行拆除，按照新的规划和用地条件重新建设。
第十八条城市有机更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。
城市有机更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。
城市有机更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。
第十九条鼓励各区政府（管委会）将城市有机更新项目纳入土地全生命周期管理。各区政府（管委会）可与实施主体商议，结合城市规划、产业规划，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有、持有年限和节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。
第二十条实施方案经市住房和城乡建设主管部门会同市规划和自然资源主管部门审查，由各区组织实施。

第七章支持政策

第二十一条在符合区域规划、土地利用规划的前提下，允许按城市设计进行不同地块之间的容积率转移。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。
第二十二条城市有机更新涉及搬迁补偿的，可采取公开方式确定土地使用权人作为项目开发建设主体，并预先约定土地出让合同生效及解约条件，区政府（管委会）组织实施搬迁补偿后，移交土地使用权人实施开发建设。
第二十三条市规划和自然资源主管部门根据《成都市城市有机更新专项规划》，结合城市有机更新方式制定分类地价评估政策、标准及土地使用年限。
符合自主改造政策和城市规划的城市有机更新项目，改变原规划条件的，须采取“双评估”补差方式缴纳土地价款。
第二十四条市住房和城乡建设主管部门建立城市有机更新管理制度。新建、改建、扩建、整治等各项城市有机更新建设活动应当符合空间形态和功能提升的要求。
第二十五条鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市有机更新项目，探索城市有机更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。
第二十六条设立城市有机更新资金，用于支持城市有机更新工作。对政府投资项目，以直接投资方式予以支持；对城市发展需要且难以实现平衡的项目，经市政府认定后可采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。
第二十七条鼓励积极利用国家政策性金融对城市有机更新的支持政策筹集资金。引导商业金融机构创新服务产品，支持城市有机更新资金筹措。

第八章附则

第二十八条市级有关部门按照本办法制定土地、规划、建设、不动产登记、财税等相关配套文件。
简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县可参照本办法执行。
第二十九条本办法自2020年5月28日起施行，有效期5年。

（该政策转载自成都市人民政府官网）